Q1.什么是法拍房

A:法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制拍卖的房屋，以拍卖所得款项偿还债权。一般情况下，以下几种情况的房产会成为法拍房：

1.由商业贷款产生。购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数按期偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。

2.由民间借贷产生。比如，甲方借乙方钱款，约定以自由房产抵押给乙方，到期如不能还款，根据规定，乙方不能直接去抵押房产，也无法通过以物抵债方式达成和解的，只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款，并向法院出示抵押证明或借款协议，向法院申请强制执行甲方的房产来偿还债务。

3.由金融犯罪产生。金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返给受害人。

4.由司法没收产生。比如：涉及刑事案件及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。

5.由无主财产产生。指无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

Q2.法拍房的拍卖平台有哪些？

A:法院委托网络平台进行公开、公平、公正的拍卖。入围法院的网拍平台有7家，分别是淘宝网、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网。目前最主流的平台为淘宝网、京东，其他几个平台房源信息比较少，不过也值得关注，因为关注的人少，捡漏的空间会更大。

Q3.法拍房限购吗？

A:法拍房是否限购和区域政策相关的。目前法拍房限购的城市有：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、合肥、厦门、东莞、珠海、佛山、三亚、石家庄、济南、嘉兴、长沙（部分限购），其他城市暂时还未限购，不过目前武汉、郑州、重庆、西安等城市法拍房有点火热，可能也快被限购了。

Q4.司法拍卖房产竞拍流程

A:1、先在法拍网站（淘宝、阿里、法拍网等七大网站）上看中自己要拍的房子。

    2、最好提前了解下房子的具体情况，包括房屋信息及周边配套，所需的大概费用（贷款信息），以及房屋本身的风险状况。

    3、确定能入手后，在网站注册账号，提前三天缴纳保证金，保证金最好通过支付宝支付，银行卡还需要网银U盾，也最好不要在双休日交保，会有一定影响。

    4、报名成功后，到法拍日期就可以参与拍卖，拍卖时长为24小时，拍卖时间内可以随时出价，不会因为期间没人出价而提前结束，遵循延时五分钟原则，即离拍卖结束最后五分钟如果没人出价，当前价即为成交价。如果最后五分钟有人出价，则会自动延时五分钟，循环往复直到最后五分钟内无人出价。

    5、竞拍成功后，需要在法院规定时间内支付尾款，支付成功后主动联系法院或等法院通知，去法院领取相关材料就可以过户了，法拍房过户不需要原户主到场，有法院的裁定就够了。

    6、最后当然就是入住了，这就是法拍房一直被诟病的那个坑，如果是毛坯房或者原户主配合的话，入住不是问题，如果早期的调查不仔细，房子里还住在老赖或者租户，那就需要拖很长时间了。

   个人走流程大体上就是这样的，其中的风险不小，因为个人对法拍房风险的调查很难了解真实情况，后续付款之后一旦存在入住风险，那相当于本来想省钱买房，结果钱被套在不能住的房子上。

   目前只有部分地区的法院承诺了后续的清场业务，绝大多数地方仍旧存在入住难的问题

 Q5.法拍房有哪些风险？需要注意什么？

A:法拍房的风险有原房主的身份风险、不能落户的风险、无法马上入住的风险、补缴费用的风险。现在买法拍房要查看是否有多头债权、多次抵押、多方查封、是否有恶意租赁、是否有高额欠费、是否户籍易迁入难、是否暗藏的天价过户个税等问题才行。如果有问题可能买了之后很难入住

法拍房的风险及注意事项如下：

1、多头债权，多次抵押，多方查封。

很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难理清的。

 2、恶意租赁，拍房易交付难。

买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。

 3、第三方强占

收房突然发现被几个七八十岁老人强占，腾退很麻烦

 4、相关欠费全由买方出。

“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

 5、户籍迁入难，学区没保障。

现在除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，特别是某些学区房，你是无法享受到的。

 6、暗藏的天价过户个税。

如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式，那么再次过户会产生20%的个人所得税。

Q6.法拍房比市场价格便宜吗？捡漏空间大吗？

A:法拍房大多是评估价格的7折起拍，因为法拍房上拍需要半年左右的周期，所以一般法拍房评估价低于市场价，所以很多法拍房起拍价格只有市场价6-7折。而且法拍房一拍流拍会进入二拍，二拍的价格可能会只有一拍价格的80%，所以也存在市场价5折起拍的房子，还是有一定的捡漏空间，当然也有直接按评估价价格起拍的房子。但是这种房子大概率会流拍，从而进入二拍。

Q7.法拍房一拍、二拍、变卖什么意思？竞价周期是多少？

A:人民法院对外委托评估财产价值后，公开处理被执行人的财产。标的物第一次司法拍卖即为一拍。

如果第一次司法拍卖流拍（无人参与竞拍），法院会在三十日内安排在同一司法拍卖平台再次拍卖，即为二拍。

变卖，同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院通常就会在司法拍卖平台上对标的进行变卖。

一拍、二拍、变卖的竞价周期是怎样的？

一拍、二拍的竞价周期为48小时。变卖期则会60天。变卖期间有竞买人出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期。

Q8.对心仪的法拍房什么时候出手会比较好？

 A:对心仪的房子其实一拍就可以出手了，虽然一拍的价格高，捡漏空间小一些。但是这个时候参与竞争的用户会更少一些 ；二拍虽然价格低一些，但是参与竞争的人会多一些，经常会有二拍的价格最后成交价远远高于一拍价格的。

 Q9.法拍房的税费大概是多少？还会有其他费用吗？

A:法拍房的税费论住宅而言，主要分为几个类别，新证（房产证未满2年）、老证、合同房。老证的费用大概是个税3%+契税（一套1.5，二套2,三套及以上3），大概4.5%-6%;新证比老证多一个契税5.3%，总费用为9.8-11.3%；合同房还要加上执行人办证费用1.5-3%+维修基金(大概73元/平）；如果房子之前是继承，赠与的，还可能加上20%个人所得税。所以竞拍法拍房前，一定要做好背调，以免造成不必要的损失。

除了办证的费用外，还要去查物业水电的费用了，这个也有可能是笔很大的开支

Q10.法拍房的其他注意事项主要有哪些？

A:法拍房竞拍前，需要预先交10%左右保证金，而且特别重要的事情是，法院一般规定余款是需要在竞拍结束后10-15天左右付清的，所以一定要在规定的时间内交清余款，不然保证金会被罚没的，需要贷款的朋友，一定要在竞拍前就做好所有准备，不能贸然行事，造成巨大的经济损失。

Q11.普通玩家怎么参与法拍房？

A:法拍房虽然价格便宜，有一定的捡漏空间，实际上还是有些风险的。所以竞拍前一定要注意做好尽调，非常清晰了解房产的各方面情况。虽然法拍房在上拍前，都做了大量的工作，但是拍卖公告里大部分都说明的是，不包腾退的；所以参与法拍房竞拍，买到房和顺利拿到房是两个事情，这也是法拍房比较特殊的原因之一。普通玩家最好能找专门的法拍法辅机构来帮忙处理相关事宜。

Q12.法拍房的学区被占用怎么办？

A:如果是为了学区拍卖的法拍房，拍卖前一定要做好尽调；咨询学校的入学政策，搞清楚学校划片的具体内容，有的学校有房本有户口就行，有的学校需要居住满几年，有的学校也规定六年只有一个名额可以上学；所以这是个很复杂的事情，如果为了上学拍卖房子，又不做好前期尽调，那只能自认倒霉了。这个是和买二手房一样的逻辑的，碰到的都会是相同的问题。

Q13.法拍房户口被占用怎么办？

A:这个不是问题的，原房主不迁出户口，并不影响法拍房重新落户一个户口。竞拍成功后，拿到三书，就可以办房产证了。房产证办后，就可以办理户口了。外地迁入户口的，需要咨询当地落户政策。

Q14.买到法拍房可以正常转手卖吗？

A:当然可以，买到法拍房，付清余款，就能拿到法院的成交确认书、裁定书、协助执行书，拿到这些资料就可以顺利办理房产证了，可以顺利的进入二手房市场，唯一的就是你拿到的是新证，在二手市场上，会比有些二手房多5.3%的契税。

Q15.法拍房解封后又被查封怎么办？

A:这个要看是首封还是轮候查封，如果是首封法院拍卖，过户一般没有问题，房子过了户，不动产的权利人已经变更，其他法院也没有权利再次查封，如果还有，那就属于违法了，你可以要求首封法院去协调，法律规定只有首封有法律效应和处置权，其他都为轮候查封，轮候查封就类似于排队，等着查封。如果处理房产的是轮候查封法院，就需要首封法院协助解封，一般法院前会协商好。

Q16.法拍房最大的风险是什么？

A:法拍房最大的风险就是悔拍，有些人在拍卖时，没有规划好自己的财务状况，或者因为与其他竞价人一时头昏脑热，超出了自己的能力范围，最后竞拍成功，可能早过了自己的心理预期，甚至远远超过市场价格，而造成悔拍。悔拍不光是要承担保证金罚没损失，还要承担二次拍卖中产生的所有费用，还要弥补两次拍卖的价格差价。比如你300w拍卖成功的房子，悔拍后，第二次拍卖只拍了200w，中间的100w损失是需要悔拍人负责的。这个损失就太大了。

Q17.法拍房好的房源都被内部消化了吗？

A:这个想法还停留在2017年前，那个时候法拍房大多是通过线下拍卖的方式处理，比较小众，可能会有些内幕操作空间；但是2017年1月1日之后，最高法关于网络司法拍卖若干规定出台后，法拍房从线下拍卖全部转到了线上竞拍，房源第一时间都会上架到网络平台，比如淘宝网、京东网，而不是法院内部处置，而且法拍房一旦成交，就会直接存入数据库，避免了内部操作的可能性。

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